Ge#failiciteerd: Maarten, Tim en Seppe met hun Open Promotorenplatform

Met vallen en opstaan, want elke tegenslag helpt je vooruit

Een wervend toekomstbeeld geeft je kracht om de dingen vast te pakken, te ondernemen, creatief te zijn en te innoveren. Maar wat als het even dik tegenzit? Stadslab2050 wil even dieper inzoomen op die dikke #fail waar we als pioniers allemaal bang voor zijn. Succesvol innoveren komt immers nooit vanzelf. Een plek waar je mag creëren en experimenteren, helpt enorm. Dan komt Stadslab2050 in beeld als experimenteerruimte. Mislukken moet sociaal aanvaardbaar worden, vinden wij. Een duurzame stad maak je door samen complexloos te mogen falen. In onze verhalenreeks Ge#failiciteerd lees je hoe stadslaboranten hun persoonlijke vallen en opstaan ervaren. In dit artikel lees je het verhaal van de drie heren van Endeavour: Maarten Desmet, Tim Devos en Seppe De Blust.

“Samen bakens willen verzetten, maakt het beste én het slechtste los in een team.”

Hij zou vlotjes aan de slag kunnen bij een goedbetaald studie- of planningsbureau, master in de architectuur Maarten Desmet. Een stevige dosis positief engagement steekt al jarenlang stokken in de wielen van die optie. Maartens passie: nadenken over hoe je een stad beter maakt. Door de herbestemming van grote gebouwen en ongebruikte sites niet over te laten aan de hoogste bieder, maar er alle omwonenden bij te betrekken. Eén en ander leidde tot een eigen bureau voor ‘maatschappelijk verantwoorde stadsplanning en ontwikkeling’. En tot een gigantisch stadsavontuur met duizenden deelnemers, dat internationaal de media haalde. Maar ook tot een stevige koude douche. Met als resultaat een nieuwe, schaalbare versie van wat altijd al een straf idee was.

Maarten Desmet richtte samen met Tim Devos en Seppe De Blust in 2014 Endeavour op. Het bureau huist in een pop-upkantoor aan de Antwerpse Rijnkaai. Gratis inspiratie: het weidse uitzicht over de binnenstad, van Centraal Station over Oudaan tot Boerentoren. Met pal voor je neus het glimmende MAS. “Noem ons maar architecten-stedenbouwkundigen-planners met een gezamenlijke missie. We willen stadsweefsel sociaal innovatief, duurzaam en future proof maken”, zegt hij. Voluntarisme, verontwaardiging zelfs – indignez-vous, weet je wel – brengen hen samen. “We kwamen elkaar geregeld tegen op planningcongressen, buurtcomités, actievergaderingen over Oosterweel, de heraanleg van de kaaien … We wilden onze professionele achtergronden bundelden om impact te creëren”, zegt Maarten. “In Antwerpen alleen al staan er 60 kerken leeg. Een enorm potentieel om je stad te verduurzamen. Ruimtelijke planning die gedragen wordt door een buurt of wijk, staat letterlijk haaks op een project overlaten aan de hoogste bieder. Bundel je betrokkenen, mogelijkheden en instrumenten, dan kun je een streep in het zand trekken tegen de macht van het geld.“ Een gebouw collectief herprogrammeren en nieuw leven inblazen, is een verfrissend ‘eendracht maakt macht’-verhaal. In de praktijk heb je er soms een heuse revolutie voor nodig. En die win je niet zonder slag of stoot.

 

HET GRATIS-EN-VOOR-NIETSBEGIN

Het buurtcomité van Damwijk in Antwerpen-Noord zocht mee naar een herbestemming voor de leegstaande slachthuishallen. De bewoners wilden een vernieuwde Slachthuissite waar de hele buurt iets aan zou hebben, maar daar hadden ze inspraak voor nodig.

“De buurtbewoners bleken ieder van ons afzonderlijk benaderd te hebben”, zegt Maarten. “We hebben toen onze krachten gebundeld en de case gratis en voor niks aangenomen – het was puur vrijwilligerswerk. We moesten vooral het gesprek opstarten tussen de bewoners met de stad, want die bekijkt stadsontwikkeling niet per se vanuit hetzelfde standpunt als de bewoners. Eigenlijk moesten we een gemeenschappelijke taal ontwikkelen. Voor ons werd het schipperen tussen een rol van sociaal werker, van planner, van architect… onze meerwaarde lag hem van bij het begin duidelijk in het dichten van de communicatiekloof tussen stad en burger.” De case groeide en kreeg nationale belangstelling. “We werden gevraagd door de KU Leuven als gastdocenten voor een MaNaMa postgraduaat Human Settlements. We namen studenten mee om in dialoog te gaan met de Damwijk met al zijn lokale kennis, om aan sociaal netwerk mapping te doen en alle wensen en noden in kaart te brengen. Daaruit hebben we veel geleerd over de rol die wij zelf wilden opnemen. Methodieken ontwikkelen om met elkaar in dialoog te gaan: het bleek precies onze missie te zijn. Met de Slachthuissite hadden we meteen ons eerste referentieproject beet. Het resultaat was dat er in 2015 een participatiecharter werd getekend tussen de stad, de eigenaars, de bewoners en de ontwikkelaars. Concrete inspraak van de bewoners van de Slachthuissite is wat ons betreft daarbij het belangrijkste resultaat.”

 

DE KEUZES

De Slachthuissite werd het startschot voor Endeavour.

“Ja. Als statuut kozen we voor een cvba. Het had ook een vzw of een beweging kunnen blijven, maar het werd een coöperatieve onderneming met: wie hier doorgroeit, wordt coöperant. Ik had via mijn andere cvba, For Good, al ervaring met dit statuut. Een cvba is ideaal voor een onderneming die niet per se snel zo groot mogelijk wil worden. We zijn vooral impactgedreven. Participatie zien we als middel, niet als doel – net daarom is onze strategische aanpak onze grootste troef.” Maar Endeavour runnen als volwaardig bureau, was nog een ander paar mouwen dan een los samenwerkingsverband. “We zijn erg verschillende karakters”, geeft Maarten toe. “Ook al hebben we veel gemeen, de verschillen worden héél gauw zichtbaar. Samen ondernemen maakt het beste en het slechtste in je los. We schakelden een coach in die ons met elkaar confronteerde. Dat heeft ons flink vooruit geholpen.”

“We begonnen te werken voor steden en overheden die sociaal ruimtelijk onderzoek nodig hebben. Onze eerste opdracht haalden we binnen voor de stad Antwerpen: een studie naar ruimtelijke veiligheid in de publieke ruimte. Net als in  de Damwijk waren we de brug tussen politie, ambtenaars, buurtwerkers en lokale handelaars. De methodiek ontwikkelden we samen. De tool was een mappinginstrument om ruimtes te lezen en te categoriseren, die de gebruikers later ook zelf kunnen inzetten en toepassen. Omdat we de methodiek schaalbaar maakten, konden die tool aanbieden aan andere Vlaamse gemeentebesturen. We ontwerpen dus niet zelf gebouwen of ruimtes, maar werken samen met ontwerpbureaus en architecten op thema’s die raken aan ruimte. Wat wij doen zijn gebruikersonderzoeken opzetten, processen ontwerpen, processen begeleiden, strategieën opzetten … allemaal middelen om complexe lokale situaties beter te begrijpen en in kaart te brengen.”

De heren van Endeavour met hun aanhang van buurtbewoners en op de achtergrond de Oudaan.

De heren van Endeavour met hun aanhang van buurtbewoners en op de achtergrond de Oudaan.

DE OPWINDING

Maar hoe match je betaalde opdrachten met je idealen van het eerste uur? En kan je je dat nog veroorloven als ‘bureau’? Het antwoord liet niet lang op zich wachten.

“Ons activisme bleef na het Slachthuiswijkproject en de oprichting van Endeavour helemaal intact” zegt Maarten “Logisch, het is de basis van onze werking. Toen het Oudaanproject zich aanbod, zagen we dat dan ook als een buitenkans. Het gebouw van het politiehoofdkwartier aan de Oudaan – een constructie van architect Renaat Braem – werd in 2015 te koop gezet door stadsvastgoedbedrijf AG Vespa – voor de hoogste bieder en dat vonden we niet kunnen. Samen met architecten, vrienden en een gestaag groeiende groep buurtbewoners rees het plan om zelf een bod uit te brengen. We Kopen Samen Den Oudaan (WKSDO) verzamelde al meteen 4000 likes… het thema leefde. De media roken een verhaal. Experts boden hulp aan. Er kwamen voorstellen van ontwikkelaars die een koopje roken… maar we lieten ons niet van de wijs brengen. We richtten een Oudaan-kerngroep op, maakten een website, schreven een open onderzoek uit en stelden een manifest op. Een toren van ‘A’, moest het worden, met een gezonde balans privé-publiek voor bewoners en omwonenden. Een minimale renovatie leek ons het meest geschikt. Daarmee hou je de kosten onder controle. Als je dan een rent-to-own huurderscoöperatie opricht om daarmee een deel van het kapitaal op te bouwen mét de Antwerpenaren als community investors, dan is het doel bereikt. Maar…”

 

DE ONTNUCHTERING

… Een grote MAAR dook op: het grote geld bleek hoe dan ook zijn weg te vinden en daar bleek weinig kruid tegen gewassen.

“Het minimumbod was 10.5 miljoen:  die som moesten we dus vinden. Dat deden we ook, dankzij een investeerder die 11.5 miljoen op tafel zou leggen. Van hem zou  onze coöperatie dan huren. Na 7 jaar zouden we 20 procent van de aankoopsom opgebouwd hebben, waarna de investeerder ons de Oudaan al dan niet zou verkopen. De belangrijke mode- en cultuursector in de buurt -wilde mee huren en verzekerde ons dus van inkomsten. We hadden een mooi en duurzaam business- en exploitatieplan in handen.” De ontnuchtering volgde al snel. “Onze beweging kon de verkoop niet tegenhouden. De verkoopvoorwaarden en deadline werden enkele keren aangepast en onze investeerder haakte af. Uiteindelijk werd de Oudaan verkocht aan een consortium voor 25 miljoen euro.” Was de bubbel doorprikt, waren de illusies begraven? “We hebben wél ons punt gemaakt: zo’n waardevol erfgoed per opbod verkopen is géén goed idee. Maar we hadden dringend een innovatief model nodig om leegstaande gebouwen een tweede leven te geven met burgerbetrokkenheid, -geld, -expertise én potentiële afnemers als pijlers. Een platform waarmee we een volgende Oudaanscenario konden vermijden.”

 

DE CONCLUSIES

De Oudaan was enorme leerschool met de start van het Open Promotorplatform (OPP) als resultaat. Dat werd gelanceerd met de nodige toeters en bellen, want Maarten en zijn team hadden dankzij de Oudaan wel aandacht en momentum gewonnen.

“In 2017 stelden we het OPP voor in deSingel: onze gloednieuwe hefboom voor open stadsontwikkeling met een maatschappelijke meerwaarde”, zegt Maarten. “Het opende nieuwe deuren. Via Stadslab 2050 wonnen we een coachingtraject door het adviesbureau iPropellor om een degelijk verdienmodel te ontwikkelen. We waren ons al lang het hoofd aan het breken over wie ons nu wanneer zou gaan betalen voor wat we deden (lacht). Bij Vlaanderen Circulair klopten we aan om het digitaal platform concreet mee te ontwikkelen. Het moet een lead generator worden, een concrete accelerator voor open ontwikkeling van leegstaande (kantoor)gebouwen. Open processen en dialogen opstarten, wordt via het OPP onze eigen unieke, schaalbare niche! Maar we willen het warm water niet opnieuw uitvinden. Het Europees netwerk Re:Kreators is een model dat al heel wat coöperatief ontwikkelde vastgoedprojecten op zijn conto heeft staan, van Berlijn tot Boedapest. In Berlijn werd bijvoorbeeld de site de Holzmarkt – bekend van de voormalige Club25 – op die manier verkocht. Eerst werd het ‘uit de markt gehaald’ door een Zwitsers pensioenfonds dat het ontwikkelingsmodel steunde. De coöperatie ontwikkelde de site en betaalt met de opbrengst de inleg terug aan het pensioenfonds. Al die kennisopbouw gaan we bundelen op het OPP. In 2020 willen we twee succesvol afgeronde projecten kunnen voorstellen. De volgende twee jaar worden dus razend interessant.”

 

DE KAT OP DE KOORD

Dankzij de hele rollercoaster staat Endeavour waar het nu staat: met een mooi portfolio én een veelbelovend schaalbaar digitaal platform in de steigers – dat nu als businessmodel zijn sporen moet verdienen.

“Al die tijd hebben we financieel onze eigen boontjes gedopt”, benadrukt Maarten. “In plaats van te investeren in materiaal of marketing, investeren we tijd. In projecten die we belangrijk vinden met een maatschappelijke impact. Reclame maken we niet. We maken statements, zoals met den Oudaan. Dat maakt ons geloofwaardig, maar daarmee betaal je je huur nog niet. In vier jaar tijd hebben we gelukkig meer dan 50 projecten mogen uitvoeren voor allerlei overheden: sociaal-ruimtelijk onderzoek, consultancy opdrachten, procesbegeleiding. Daar kunnen we best van overleven. En we zijn ook een coöperatie met een lichte structuur: we zijn op café begonnen, hè (lacht). We zijn vier jaar lang tevreden geweest met een beperkt loon, ook al kun je als doctorandus meer verdienen. Maar daar kiezen we zelf voor: we doen alleen wat we leuk vinden en we blijven experimenteren. beginnen we aan een case, dan blijft vooral het hoé belangrijk, het proces. Niet per se de uitkomst. Streven naar een eindresultaat is een erg Westerse, lineaire manier van denken, die voor mij niet altijd werkt. Daarom zie ik in de fails tijdens onze evolutie geen mislukkingen, maar boeiende stappen.”

 

De 10 leerpunten van Maarten Desmet

  • Zoek gelijkgestemden

  • Neem gratis een project aan dat je kan lanceren en naam bezorgen

  • Schakel een coach in

  • Grijp je kans om de next-level publiciteit op te zoeken

  • Omhels je tegenslagen

  • Zet je businessmodel op scherp

  • Maak je aanbod schaalbaar

  • Kijk over de grens en put er uit bestaande good practices 

  • Maak de juiste keuzes om zelfvoorzienend te blijven tijdens je start-upfase

  • Blijf activist van het eerste uur  

Abonneer mij: 

Abonneer je op onze nieuwsbrief en volg Stadslab2050 op de voet