Duurzame renovaties die je terugverdient

EY - vroeger gekend als Ernst & Young - ken je vooral door financiële audits, toch investeert het ook enorm in duurzaamheidsadvies. Op de Cleantech & Sustainability Service van EY werkt onder meer Barbara De Kezel. Zij zet haar schouders onder het EPC-business model (Energy Performance Contracting).In dit pilootproject beschrijft ze de potentiële samenwerking tussen een ESCO (Energy Service Company - zie schema hieronder) die een EPC-contract uitvoert in Antwerpse scholen.

Dankzij duurzame investeringen doet een ESCO het energieverbruik in een gebouw aanzienlijk zakken en geeft hiervoor een besparingsgarantie. Het strafste van al? De investeringen betalen zichzelf terug. Op de ontmoetingsruimte van Energie voor het Antwerpse hart overtuigde Barbara een aantal scholen van de binnenstad - het Koninklijk Atheneum en de Steinerschool), Universiteit Antwerpen en AP Hogeschool - om mee te stappen in een pilootproject ‘EPC-Coaching’.
Veel scholen hebben immers een verouderd gebouwenpark en torenhoge energiefacturen. Er is nood aan een langetermijnvisie om gebouwen te verduurzamen in een financieel haalbaar tempo. Exact wat ESCO’s met Energy Performance Contracting kunnen bieden.

CC Plan C

De drie taken van ESCO

Barbara: “Het idee is ontstaan vanuit Energy Performance Contracten (EPC). Dat zijn contracten die door het uitvoeren van energiebesparingsmaatregelen in gebouwen garanderen dat het energieverbruik aanzienlijk zal dalen (vastgelegd %) of er wordt een boete betaald door de ESCO aan de gebouweigenaar. Daalt de energiefactuur meer dan voorzien, krijgt de ESCO alsook de gebouweigenaar een bonus! De ESCO of Energy Service Company wordt aangesteld als als partij die garant staat voor het uitvoeren van de investeringen en dat de gedane investeringen zichzelf terugbetalen door de vermeden energiefactuur. Hun takenpakket bestaat uit 3 delen.

1.Verduurzamen van gebouw

De ESCO bekijkt welke investeringen nodig zijn om het energieverbruik te doen zakken. Hiervoor doet hij eerst een goede nulmeting om het verschil nadien duidelijk te meten. Dat kunnen aanpassingen in de gebouwschil zijn, zoals hoogrendementsglas en dakisolatie, en in de techniek, zoals het vervangen van een stookplaats of relighting. De ESCO stelt de renovaties voor die kunnen uitgevoerd worden en welke het meest rendabel zijn. Hier moet de gebouweigenaar wel beslissen of hij enkel de kosten wil doen zakken door in te zetten op de technieken of een echte duurzaamheidsslag wil uitvoeren door de optimalisatie van de gebouwschil. Hier bepaal je als gebouweigenaar zelf je termijn waarover je in het gebouw een contract wil laten lopen, investeringen aan de schil hebben immers een langere terugverdientijd of vereist nog extra investeringen.

2.Voorschieten van financiën

Veel gebouweigenaars willen wel investeringen doen in duurzaamheid, maar hebben de financiële middelen niet om al die grote kosten (tegelijk) uit te voeren. Via een lening schiet de ESCO deze investeringen voor. De terugbetaalcapaciteit is gegarandeerd aangezien de ESCO zelf verantwoordelijk is voor de investeringen die de energiefactuur zal doen zakken. De terugbetaling gebeurt dus met de vermeden kosten van de energiefactuur!

3.Onderhoud van het gebouw achteraf

Om zich ervan te vergewissen dat de gemaakte investeringen in duurzaamheid en energie-efficiëntie blijven lonen, doet de ESCO ook het onderhoud van het gebouw gedurende het volledige EPC-contract.. Na de uitvoering van de werken, worden de installaties optimaal ingesteld. Na deze eerste contract periode heb je dan de keuze om het contract te verlengen voor een energie efficiënt onderhoudscontract of om zelf verder in te staan voor het onderhoud. Kies je voor dit laatste, dan kan de ESCO dit begeleiden en wordt er gezorgd voor een grondige kennisoverdracht.”

Voorbereidend werk: EPC-Facilitator 

Barbara: “Eerst ga je op zoek naar een EPC-facilitator. Deze rol is weggelegd voor een onafhankelijke partij die fungeert als tussenpersoon voor de gebouwbeheerder en een ESCO, een soort architect zeg maar. De facilitator heeft verschillende taken:

  • voortraject klant begeleiden
    • technische gegevens verzamelen
    • scope van het project bepalen: welke gebouwen komen in aanmerking
    • output-specificaties oplijsten: welke maatregelen willen we zeker wel en welke niet, de comforteisen en openingstijden van het gebouw oplijsten
  • advies bij de keuze van de ESCO op basis van de voorgestelde maatregelen en besparingsgarantie
  • juridische aspecten van het contract nakijken
  • het meten en verifiëren van de beloofde besparingen: deze berekening houdt rekening met verschillende factoren (niet de besparing door de gedane investeringen, maar bijvoorbeeld de weersinvloed, de openingstijden van het gebouw en het aantal bezoekers, indien relevant voor het verbruik)

Voordelen voor ESCO en gebouweigenaar

 Barbara: “De kracht van dit project is de win-win. De ESCO krijgt een gigantische opdracht toebedeeld. Naast de renovaties nemen ze ook het onderhoud voor hun rekening. Het verdienmodel van integrale projecten is veel groter dan de pure installatie van hardware. Ze investeren in de eerste plaats, maar krijgen wel zekerheid in de plaats. De gebouweigenaar ziet de voordelen dan weer op zijn energiefactuur, de uitgestelde investeringen die nu daadwerkelijk plaatsvinden en bovenal de waarde van zijn gebouw stijgt.

Uiteraard moeten de investeringskosten matchen met de terugbetaalcapaciteit. Vandaar dat zo’n contract gemiddeld tussen 4 en 9 jaar loopt. We hanteren de volgende vuistregel: ‘Je energiekost bedraagt op jaarbasis € 500 000. Als je dit bedrag 1,5 keer investeert, dan kun je verwachten dat je 25% bespaart.’ De investering is dan binnen de 6 jaar terugverdiend.”

Het pilootproject uiteengezet 

Barbara: “EY heeft intussen al heel wat voorbereidend werk op zich genomen dat anders voor de facilitator weggelegd zou zijn. We opereerden een beetje als pre-facilitator. Dat is als pilootproject bijzonder nuttig voor deze scholengemeenschap. We hebben veel workshops georganiseerd en kennis doorgegeven.

De scholen die hierbij betrokken zijn:

  • Universiteit Antwerpen
  • Artesis Plantijn Hogeschool
  • Steinerschool
  • Koninklijk Atheneum

We hebben bijzonder veel veldwerk verricht om de stakeholders hierbij nauw te betrekken:

  • voorstelling traject aan studenten van de UA en vervolgensde begeleiding van een werkgroep bachelor bouwkunde
  • draaiboek om technische inventarisatietools te gebruiken
    • ter ondersteuning van de inventarisatie van de status en de problemen van de gebouwen
    • ter ondersteuning van de EPC-diagnose en haalbaarheidsstudie

Concreet kun je ons werk onderverdelen in 3 stappen:

  • algemene informatie en kennisoverdracht wat EPC is
  • technische inventarisatie van de voorgestelde gebouwen
  • meer inzage geven in de juridische, financiële en boekhoudindige aspecten voor de schoolgroepen bij de opstart van een EPC-project.

De uitdaging bestaat er ook uit om verder te gaan dan een coachingstraject van enkele Antwerpse scholen en een algemeen voorbeeld te stellen voor de verduurzamingsmogelijkheden voor EPC in het onderwijs. Daarom verdedigen we nu een voorstel bij de bevoegde Vlaamse overheid om een duurzame meerjarenplanning en bijhorend investeringsplan te organiseren voor alle scholen en dit gebruikmakend van het EPC-model.

We bekijken hoe we deze visie kunnen integreren in het algemene Vlaams beleid en hoe we actoren en beslissers warm kunnen maken voor dit langetermijnproject.

Knap, zo'n lab 

Barbara: “Toen Stadslab2050 hoorde over onze aanpak hebben ze ons uitgenodigd op de ontmoetingsruimte ‘Energie voor het Antwerpse hart’. We zijn daar meteen op ingegaan uit nieuwsgierigheid én omdat we het heel belangrijk vonden om in eigen stad actief te zijn. Tijdens enkele boeiende workshops kregen we onmiddellijk gehoor bij 4 Antwerpse scholengroepen.”

“Dat de samenleving moet veranderen, is duidelijk, maar voorlopig gebeurt er nog te veel top down. Zaken doen evolueren via de politiek is niet evident en vooral tijdrovend. Als je via lokale overheden, en dus bottum up, werkt, maak je sneller en gemakkelijker dingen los. Daarom ben ik een enorme voorstander van urban labs zoals Stadslab2050. Ze weten dat én hoe ze moeten lobbyen.

Hun coördinerende rol is erg belangrijk. Ze streven interactie na tussen verschillende regionale organisaties en de stad. Daardoor moet je zelf minder lang zoeken naar de juiste mensen en kanalen. Op financieel vlak hebben ze ons ook geholpen met de subsidieaanvraag. Daarnaast is het project wel voor 20% betaald door EY. Dat is absoluut niet standaard, maar wel veelbetekenend. We geloven er echt in en weten ook dat we het verschil kunnen maken voor deze transitie in de stad te kunnen realiseren.

Tot slot is ook de visibiliteit die Stadslab2050 met zich meebrengt enorm belangrijk. We hadden meteen naar de Vlaamse Overheid kunnen stappen, maar dankzij lokale, concrete pilots krijg je meer visibiliteit en kun je duidelijke voorbeelden geven.”

Scholen aan de zet

Barbara: “4 scholengroepen hebben een engagement getekend om tijd en middelen vrij te maken om een technische inventarisatie te maken en inzicht te geven in de huidige meerjarenplanning voor de investeringen in de gebouwen. Onze enige eis hield in om enthousiast mee te werken. Ze moesten geen financiële middelen vrijmaken. Deze scholen zijn erg gedreven en bewust in de oefening gestapt. Ze weten dat investeringen in hun gebouwen broodnodig zijn.

De scholen moeten nu zelf een financieel kostenplaatje maken. Kunnen ze zelf ook financiële middelen inbrengen of zijn er mogelijkheden om (nationale en/of Europese) subsidies aan te vragen? Als dit bedrag bovenop de investering van ESCO geplaatst kan worden, kunnen ze nog meer duurzaamheidsinvesteringen doen!

De scholen moeten ook kritisch omgaan met hun patrimonium. Hoe oud is een gebouw? Heeft het de juiste ligging? Staan er vleugels leeg? We willen mee nadenken om het gebruik van deze gebouwen te optimaliseren en te maken dat er op een andere manier in te zetten of eventueel te verkopen. Die opbrengst kun je dan weer investeren in het verduurzamen van je andere gebouwen.” 

Uitdagingen en next steps 

1. Administratieve uitdaging

“Daarom start je een ESCO-samenwerking best niet voor één gebouw maar meteen voor een pool van gebouwen. Daardoor is het commerciële risico voor de ESCO beter verspreid en kan de administratieve kost gedeeld worden . Het nadeel van een grote gebouwenpool is dat je dan vaak meerdere gebouweigenaars moet betrekken. Met de hulp van een goede facilitator is dit zeker mogelijk.”

2. Juridisch en boekhoudkundig

Wat gebeurt er als een gebouw wil verkopen die behoort tot de EPC- pool gebouwen? Hoe moeten de investeringen en terugbetaling geboekt worden op de balans? Ook hier is het belangrijk dit goed te borgen in het contract en met onafhankelijke en deskundige raad te laten bijstaan door de EPC-facilitator.

Wat zijn de volgende stappen?

Barbara: “De scholen zijn overtuigd. Nu moeten ze een facilitator zoeken en eventueel een aanbesteding doen om deze aan te stellen. EY probeert er op zijn beurt op toe te zien dat het project niet stilvalt. Onze rol zit dan vooral iook op beleidsmatig vlak. Er moeten voldoende middelen zijn. Het uiteindelijke doel is natuurlijk dat dit project een hefboom wordt voor andere projecten die belangrijk zijn voor de maatschappij van de toekomst.”

Ben je overtuigd van een samenwerking met een ESCO en wens je hierover meer info? Neem dan contact op met Barbara De Kezel via barbara.de.kezel[at]be.ey.com.
EY kan jullie verder begeleiden en de rol van EPC-facilitator op zich nemen.

Abonneer mij: 

Abonneer je op onze nieuwsbrief en volg Stadslab2050 op de voet
Abonneer je nu!