"Kansarme woningen renoveer je best per straat."

Duurzaam verbouwen is niet evident en al helemaal niet voor mensen die tot een kansengroep behoren. Toch is het vooral een doorgedreven renovatie die de energiefactuur doet zakken. Door samen duurzaam te verbouwen kun je het kostenplaatje drukken.

Uit de drie onderstaande ideeën, ontstaan uit het Stadslab2050 traject ‘Samen Duurzaam wonen en verbouwen’ groeide ‘Straatlab2050’, een concreet project om samen duurzaam te verbouwen:

  1. Laat ons 250 woningen collectief renoveren in samenwerking met de bewoners.
  2. Ontwikkel een wijkvisie die de krijtlijnen uitstippelt voor toekomstige renovaties.
  3. Zoek een alternatieve financieringsmanier zodat kansarmen ook duurzaam kunnen renoveren.

Wat is het uitgangspunt? Een experiment op touw zetten voor een gezamenlijke renovatie met verschillende eigenaars en verhuurders aan sociale doelgroepen in de wijk Den Dam. Daaruit de noden detecteren en bepalen welke delen van de aanpak werken en welke niet. , Hieruit kunnen de verschillende partners dan lessen trekken voor toekomstige projecten. Op die manier vormt het lab één van de bouwstenen voor de transitie naar een duurzame stad.

Het zijn geen typische projectontwikkelaars die dit project trekken, maar wel uiteenlopende partners die geëngageerd zijn om iets nieuws uit te testen, om anders te durven denken en anders te ondernemen. Stadslab2050 sprak met Helga Van der Veken, voormalig directeur van ARGUS, het milieupunt van KBC en Cera. Sinds 1 januari 2016 is Helga beleidsmedewerker in het team ‘duurzaam ondernemen’ bij KBC, trekker van het project. Ook Dirk Van Regenmortel, coördinator van het Ecohuis en medetrekker, schetst het belang voor de stad en wijk.

Sociale kloof dichten

Wat is precies de aanleiding geweest van het project?

Helga: “Het nieuwe energiebeleid is schitterend voor het milieu, maar dreigt de sociale kloof te vergroten. Wie het zich kan veroorloven renoveert en heeft een lagere energiefactuur. Wie het zich niet kan veroorloven, blijft aangewezen op slecht geïsoleerde woningen en krijgt de hoogste energierekeningen gepresenteerd. De sociale huisvesting krijgt gelukkig al heel wat steun, die duurzame renovatie moet stimuleren. Op de private verhuurmarkt is het echter niet zo eenvoudig. Daar vind je de meest precaire groepen en is er weinig stimulans voor duurzame renovatie. Eigenaars die verhuren aan kansengroepen hebben door de lagere huurinkomsten niet altijd geld genoeg om in het pand te investeren. Indien ze wel grondig renoveren, willen ze de investering ook terugbetaald zien door hun huurinkomsten. Die worden dan te hoog voor de oorspronkelijke bewoners die daardoor opnieuw naar een goedkopere, slecht geïsoleerde woning moeten verhuizen. Die patstelling willen we met dit project doorbreken.

Tegelijk willen we ook een antwoord bieden op de toenemende vraag naar woningen en hopen we een model te ontwikkelen dat bijdraagt tot stadsvernieuwing.

Tijdens de ontmoetingsruimte van Stadslab 2050 ‘Samen duurzaam wonen en verbouwen’ zijn verschillende ideeën samengesmolten tot een project dat intussen ook al fel geëvolueerd is.

Model voor duurzame stadsontwikkleing

Hoe zien jullie de oplossing concreet?

Helga: “We willen private eigenaars samenbrengen in burenclusters om een gezamenlijke renovatie op poten te zetten. Je kan hierdoor kostenefficiënter verbouwen. Je hebt bovendien minder ruimte nodig voor trappen en gangen, zodat je een groter bewoonbaar volume overhoudt, wat je dan weer de mogelijkheid biedt om meer wooneenheden te voorzien. We werken aan een piloot die de huidige bewoners een hoger comfort tegen nagenoeg dezelfde woonkost (huur + energie- en andere kosten) wil bieden en, tegelijkertijd, de eigenaars eenzelfde of hogere opbrengst. De formule daarvoor is vrij te bepalen.

De ambitie van het oorspronkelijke experiment hebben we intussen een beetje ingeperkt. Niet meteen 250 woningen, maar wel een pilootproject van zes tot zeven panden die naast mekaar liggen. Deze panden zijn eigendom van vier verschillende eigenaars die ervoor kiezen om te blijven verhuren aan kansengroepen.

Het is niet altijd evident om die mensen bij mekaar te brengen. Om dat te realiseren, werken we samen met verschillende partners op uiteenlopende vlakken. Zo gaan de mensen van Samenlevingsopbouw op pad om eigenaars te vinden die mee het pilootproject willen trekken. Ze kennen het terrein uiteraard enorm goed.”

Waarom kiezen jullie expliciet voor de Dam-wijk?

Helga: “Wijk Den Dam is in volle ontwikkeling, maar tegelijk voel je ook de druk op de wijk en haar huidige bewoners. In deze wijk wonen net veel leden van die precaire doelgroepen. Hierdoor wordt een experiment van ambitieuze renovatie hier echt interessant. Van dat experiment zouden we dan een model kunnen maken voor duurzame wijkvernieuwing met behoud van de oorspronkelijke bewonersgroepen. De huidige bewoners van Den Dam moeten nu te vaak wijken omdat de huurprijzen de hoogte ingaan. Dat willen we echt vermijden. Maar het blijft natuurlijk een assumptie. Zal dit model werken?”

Wie zit er daarnaast nog in de werkgroep?

Helga: “Architectenbureaus, een energiebureau, de Woondienst en het EcoHuis van de stad Antwerpen, Samenlevingsopbouw, KBC en – tot voor kort – ook ARGUS.”

Een werkgroep vraagt energie

Wat zijn de beweegredenen van de deelnemers?

Helga: “In het begin zaten we met héél veel mensen rond de tafel. Maar velen leken te wachten op een concrete opdracht van de trekkers, KBC en ARGUS. De bedoeling van de werkgroep was echter juist om samen tot een project te komen. Dat is een van de kenmerken van de werking van Stadslab2050.

Intussen is de werkgroep afgeslankt tot een beperkt aantal mensen die hun schouders zetten onder de uitwerking van het pilootproject. De neuzen staan in dezelfde richting en iedereen zet zich in om het project te doen slagen. We zien het allemaal als een leertraject met een meerwaarde voor elk van de kernactoren als model voor duurzame wijkrenovatie in samenwerking met private eigenaars.”

Wat zijn de reacties bij de pilootklanten?

Dirk: “Je merkt dat de eigenaars zo’n lab-formule toch wel interessant vinden. Bij sommigen zijn deze renovaties echt een zorg. Zij lopen spaak op de problemen aan de woning zelf, de stedenbouwkundige normen rond energie en brandveiligheid, de beperkt beschikbare financiële middelen en zien daardoor geen mogelijkheden meer. Wij bieden nu ruimte aan hen om samen een bredere visie en langetermijnplan te ontwikkelen. We beschikken met het Woonkantoor en het EcoHuis over veel informatie, diensten en financieringsproducten zoals energiepremies en leningen, maar net zoals de andere partners willen wij hier ook vooral uit leren. Zo’n totaalproject beperkt zich immers niet enkel tot energie en architectuur, maar behandelt ook vraagstukken rond gezamenlijke en nieuwe vormen van financiering, veranderende terugverdientijden of mede-eigenaarschap.”

Voortschrijdend inzicht

Wat zijn nu de concrete stappen?

Dirk: “We laten eerst een architecturale schets en visie voor de ontwikkeling van de zes tot zeven panden samen maken. Die zou klaar moeten zijn in het eerste semester van 2016. Eén eigenaar bezit vier panden. Hij legt mee de contacten met de andere eigenaars. Als tweede stap willen we een financieringsplan opstellen. We onderzoeken verschillende formules om deze renovaties te financieren, waardoor de eigenaars wel de inkomsten hebben, maar niet de zorgen. Tot slot creëren we dan een formule om de werken gezamenlijk aan te pakken waarbij de verschillende eigenaars minder individuele zorgen hebben.

Is dit dan gemakkelijk te kopiëren op grote schaal?

Dirk: “Doordat we verschillende opties onderzoeken voor deze case, verzamelen we automatisch veel kennis en basismateriaal. Dat is werk dat we elders ook kunnen gebruiken, maar het blijft natuurlijk enorm contextgevoelig. In eerste instantie zullen we dit experiment en de resultaten aan andere eigenaars in de wijk Den Dam, maar ook breder, voorstellen. ”

Helga: “Van zodra de schop in de grond gaat, moeten we bekijken hoe we deze werkwijze kunnen opschalen. Er zullen nog veel vragen rijzen. Is een cluster van 6 tot 7 woningen genoeg of renoveren we beter toch meer woningen in een of meerdere clusters tegelijkertijd? Schaal je per wijkniveau op of toch beter ineens op stadsniveau? Dit project gaat stapsgewijs vooruit. Daardoor krijgen we een voortschrijdend inzicht.”

Vrije denkruimte

Hoe heeft Stadslab2050 jullie geholpen?

Helga: “Het zaadje is dankzij Stadslab2050 twee jaar geleden geplant, maar pas echt dit voorjaar gekiemd. Wat belangrijk is voor vele transitieprojecten en zeker ook voor dit project, is dat de mensen die het dragen geloven dat het doel bereikbaar is. Dat ze bereid zijn om met de nodige flexibiliteit en via een soms slingerend pad naar dat doel toe te werken.”

Dirk: “Om te experimenteren mag niet alles vasthangen in een kader met bepaalde processen, en het is in dit geval ook erg moeilijk om alle stappen vooraf in te schatten. Dankzij het effect en proces van de lab-formule creëer je voldoende vrije denkruimte om creatieve oplossingen uit te werken.”

Wat kan jullie nog helpen?

Helga: “Binnenkort hebben we nood aan investeerders en projectontwikkelaars die mee in dit pilootproject willen stappen. Ook zou het bijzonder nuttig zijn als op een wetenschappelijke wijze wordt geëvalueerd of het project al dan niet de impact heeft die het wil realiseren. Professor Stijn Oosterlynck van de UAntwerpen heeft alvast interesse.”

Voel jij je aangesproken om Helga en Dirk te ondersteunen? Neem dan contact met hen op via helga.vanderveken@kbc.be.en Dirk.Vanregenmortel@stad.antwerpen.be.

Abonneer je op onze nieuwsbrief en volg Stadslab2050 op de voet
Abonneer je nu!