Collectieve Renovatie - het model werkt

Het idee

De meeste mensen in kansarmoede wonen op de private huurmarkt. Door het ambitieuze energierenovatiebeleid is het risico evenwel reëel dat de armste mensen achterblijven in de slechtste huizen, met de hoogste energiefactuur. Huurders willen wel dat de huisbaas energiebesparende maatregelen doorvoert. Maar die huisbaas wil dat enkel doen als hij die kan doorrekenen. Zo wordt de huurprijs al snel onbetaalbaar voor kansengroepen.

Om dit risico te counteren, sloegen KBC-sustainability advisor Helga Van der Veken, voormalig directeur van ARGUS vzw, en Dirk Van Regenmortel, coördinator van het Ecohuis, de handen in elkaar. Het plan: huurwoningen en masse renoveren.

“Voor onze testcase kozen we voor de wijk Den Dam, waar toen al een dynamiek rond renovatie heerste. De sociale organisaties Levanto en vzw Samenlevingsopbouw waren er ook al bezig met een inventarisatie van huizen en een aanbod om het wooncomfort te verbeteren. Hun netwerk van mensen in kansarmoede was een grote troef”, duidt Helga Van der Veken.

Traject van vallen en opstaan

Dirk Van Regenmortel vervolgt: “We wilden eerst 250 woningen collectief isoleren in die wijk. Daarom zijn projectpartners met een dakisolatiecoach langsgegaan, maar daar kwam te weinig respons op. Vervolgens hebben we clusters gezocht: aaneengesloten woningen om een zeer doorgedreven renovatie als testcase op te starten.”

De initiatiefnemers probeerden de verschillende eigenaars in clusters te overtuigen om samen een renovatie- of nieuwbouwproject uit te werken. Het doel: kwaliteitsvolle verdichting, dus een efficiëntere opdeling van het beschikbare volume, met meer wooneenheden. Van Regenmortel: “We wilden een meerwaarde creëren voor eigenaars én verhuurders: de huurprijs mocht dus niet stijgen en de eigenaar zou op termijn ook zijn investering terugverdienen.”

Een van de eigenaars was bereid om, geheel vrijblijvend, mee te stappen in het traject. Hij betrok ook zijn buren erbij. “Het experiment gaf garantie op een plan, een visie en een financieel advies. Als de eigenaars dan zouden kiezen om toch minder vergaand te renoveren: even goede vrienden”, lacht Van Regenmortel.

Juridische en stedenbouwkundige muren

Uit onderzoek bleek dat de cluster, 7 huizen van 3 verschillende eigenaars, best afgebroken werd om het duurzame project te realiseren. Een architectenbureau bracht concrete plannen aan. De eigenaar die het project opstartte, was enthousiast. “Hij wilde renoveren én blijven verhuren aan kansengroepen”, stelt Van der Veken.

Het project speelde in op concrete behoeften van eigenaars, bewoners én stad, maar botste helaas op zowel juridische als stedenbouwkundige muren. “In de huidige context waren de achterleefruimtes volgens Stedenbouw moeilijk toegankelijk en was het nieuwe complex ook te hoog. Daar botsen we op onze grenzen.” Het pilootproject is voorlopig dus nog niet gerealiseerd. “Hoe je het ook draait of keert: transitie is voor heel veel partijen enorm moeilijk. Maar naast de vraagstukken die de realisatie belemmeren, zijn er ook heel wat positieve elementen”, benadrukt Van der Veken.

De lessen

Het project bleek financieel haalbaar. “Hoewel allerlei partijen dachten dat we een onmogelijke uitdaging aangingen, ligt er een rendabel plan. Dit project heeft een rendement van 2,5 à 3%, volgens specialisten in het huizenvak een prima rendement voor immobiliën”, stelt Van der Veken.

“Een collega van KBC Real Estate bevestigt me ook dat het project in aanmerking kan komen voor klassieke bankfinanciering”, vervolgt Van der Veken. De cluster vereist wel een specifieke contractuele omkadering, met verschillende eigenaars die elk eigendom inbrengen en daarna recht hebben op een deel van de koek. “Maar daar kan KBC ook mee over nadenken.”

Ten tweede bood het traject een meerwaarde voor de eigenaars. “We informeren en ontzorgen de verhuurders”, weet Van Regenmortel. “We brengen hen in contact met het sociaal verhuurkantoor, dat de maximale huurprijs eventueel wil optrekken omdat de energiefactuur daalt. De zekerheid van 9 jaar huur en basisonderhoud via het SVK biedt ook voor de eigenaars en financierders de nodige zekerheid.”

“We bieden nu ook meer advies aan eigenaars die verhuren aan kansengroepen”, vervolgt Van Regenmortel. “Onder meer over de premies waarop ze recht hebben, maar ook over hoe ze samen duurzaam kunnen investeren, zodat ze minder werk hebben aan hun woningen. Heel wat verhuurders besteden veel tijd aan bv. onderhoud, energiebeleid,… Dat zou kunnen opgevangen worden door sociale tewerkstelling in de wijk.”

Een derde les is dat er nood is aan een nieuwe juridische structuur voor eigenaars. “In dit project veranderen kavels, wat een impact heeft op alle betrokkenen. Een coöperatie of een vereniging van mede-eigenaars, zou dit kunnen oplossen. Niet evident, maar we kunnen zeker inspiratie vinden bij co-housingprojecten”, weet Van der Veken.

En nu?

“We mogen voorzichtig concluderen dat het model werkt”, stelt Van Regenmortel. “Collectief renoveren met 3 verschillende eigenaars is mogelijk in een nieuwe formule. Samen doen biedt kansen voor de eigenaars, voor de bewoners, voor de buurt én voor de stad. Hoe meer woningen in de cluster, hoe beter we de beoogde meerwaarde kunnen realiseren en dus aan kwaliteitsvolle verdichting kunnen doen.”

“Het komt er nu op aan dit of een ander project concreet te realiseren. Dat zal andere eigenaars of verhuurders in de wijk ongetwijfeld inspireren”, vermoedt Van der Veken. “Maar de ervaring leert dat dit alleen kan lukken op basis van een duidelijk stappenplan, in samenwerking met partijen die zich formeel engageren. Er zijn ook financiële middelen nodig om de vereiste kennis en expertise te kunnen betrekken bij het project.”

Er zijn dus nog heel wat kapen te nemen bij de concrete realisatie van dit model. “Idealiter werken we verder op het pilootproject en zoeken we naar middelen en partijen die er mee verder willen gaan. Lukt dat niet, dan is wat we deden toch interessant genoeg om een tweede traject op te starten. Al hebben we dan wel nood aan meer institutionele garanties”, besluit Van Regenmortel.

Abonneer mij: 

Abonneer je op onze nieuwsbrief en volg Stadslab2050 op de voet